상승세를 타던 회원권시장이 하락세로 돌아섰다. 봄 시즌을 맞아 거래에 활력이 붙었지만 상승세 부담이 커지면서 조정 국면을 맞았다. 경기침체가 장기화하면서 재상승에 대한 기대가 쉽지 않다.
제공 ｜ 레이크회원권거래소
3월 시세동향
연초 강한 상승세 부담 때문인지 골프회원권시장이 다시 조정을 받는 형국이다.
단기간 고점을 향해 달려 온 피로감이 시장에 영향을 주면서 매도량이 늘어나는 분위기다. 모처럼 거래가 활발했던 중가대 회원권의 조정을 시작으로 저가대까지 여파를 몰아가고 있다. 하지만 지금까지 보여 온 혼조세를 바탕으로 저점매수세가 매물을 소화하면서 큰 폭의 하락은 나타나지 않고있다. 일부 종목에 한해 매물 부족으로인한 소폭 상승세도 있다.
언론을 통해 들려오는 불안한 국내외 경기상황은 향후 전망을 어둡게 한다. 아직 회원권 가치를 높게 평가하고 있는 법인매수세와 개인의 가세가 시장의 버팀목이 되고 있다. 하지만 여전히 투자심리는 위축되어 있다. 국내 산업전반의 진통이 불안요소로 자리 잡고 있어 추가하락에 무게가 실리고 있다.
초고가대와 고가대는 폭이 크지 않지만, 매물 부족으로 상승세를 나타내고 있다. 따라서 언제든 시장의 촉매 역할을 해줄 호재가 등장하면 분위기 반전은 어렵지 않을 전망이다.
초고가대 매물 부족에 상승
초고가대는 매물 부족 현상으로 시세가 상승하는 모습이다. 상승을 주도하는 것은 법인매수세지만 일부 개인의 가세도 힘을 더하고 있다. 가평베네스트의 강세가 눈에 띄며, 남부는 보합 양상을 보이고 있다. 남촌, 레이크사이드의 매물도 부족 현상을 나타내 상승세를 타고 있다. 강북권과 곤지암권의 상승세가 지속되고 있다.
고가대는 전체적으로 보합을 보이지만 일부 개별 종목별로 혼조양상이다. 강북권에 위치한 마이다스밸리, 프리스틴밸리 등이 상승 반전세로 돌아섰고, 수도권 한강 남부권역은 주춤한다. 신원의 매수세만 눈에 띄는 정도고 지산, 파인크리크 등은 약세를 보이고 있다. 중가대는 상승반전을 틈탄 매물의 다수 출현으로 전체적인 약세를 보인다.
뉴서울, 88, 기흥 등은 매물 증가에 비해 매수세가 부진해 매물 소화가 어려운 상황이다. 전통의 인기 클럽인 남서울, 골드, 한성, 수원, 태광 등의 형편도 다르지 않다. 제일과 신라의 문의는 꾸준한 반면 여주권의 자유, 솔모로 등은 하락 반전양상을 띠고 있다.
저가대에서는 꾸준한 매물 유입으로 하락세가 예상된다. 월초대비 상승세와 더불어 경계성 매물이 꾸준히 시장에 유입되는 것으로 풀이된다. 한원, 양지, 프라자 등 근교클럽이 하락세를 주도하고 있지만 몽베르, 스카이밸리 등의 매수세는 소폭 증가 추세로 돌아서고 있다.
이슈 집중분석
2008년 자산가치의 폭락으로 회원권 보유자들은 마음고생이 심했다. 부동산 시장, 증시가 폭락하는 가운데 회원권의 가치도 하락했다. 글로벌 금융위기라 하지만 국내에서 부동산 가치의 거품에 대해 고민하는 계기가 됐다.
회원권 자산 하락은 보유자의 고통이기도 하지만 분양을 앞둔 골프장도 마찬가지다. 회원권시장이 호조를 보이던 시기에 회원권 분양 호조를 예상하고 사업비를 여유 있게 책정했지만 분양이 예상대로 되지 않기 때문이다. 현재로서는 예상 분양가보다 낮게 분양한다고 해도 분양을 마감할 수 있을지 미지수다.
경쟁시대 맞는 골프장 업계
올해 들어 경기침체 본격화로 인해 골프장에서 걱정이 많다. 내장객이 감소되었기 때문이다. 급등한 환율과 세금감면 영향을 받은 지방 골프장에는 내장객이 증가했지만, 수도권 회원제 골프장은 내장객이 줄어들었다. 세금 부담은 늘어난 반면 내장객은 줄어드는 등 치열한 생존경쟁이 시작됐다.
지난해 하반기 세제혜택으로 내장객이 증가한 지방 골프장의 앞날도 밝지 않다. 경기침체가 장기화한다는 전망과 골프장 공급 증가로 경쟁이 불가피하기 때문이다.
또한 수도권 골프장의 공격적인 영업 방침과 향후 수도권으로 확대될 세금인하가 부담스럽다.
지난해 2월 회원제와 대중제 골프장 운영 개수는 296개였다. 현재 공사 중인 골프장과 계획 중인 골프장이 모두 완공된다면 국내 골프장은 500여 개에 육박할 것이다. 하지만 공사 중인 골프장과 미착공 골프장이 모두 완공될 가능성이 크지 않다. PF대출이 어렵고 분양시장 또한 얼어붙은 상황에서 사업진행이 쉽지 않기 때문이다.
얼어붙은 분양시장
회원권시장은 한겨울이다. 지난해 6월 이후 제대로 된 분양 소식이 없다. 하락이 가시된 7~8월경부터는 분양이 전무한 상황이다. 실험적으로 몇 번의 분양소식이 있었지만, 성과에 대해서는 모두 함구하고 있다. 간혹 언론을 통해 창립회원 모집이 마감됐다는 광고가 나오지만, 실제 성과에 대해서는 알 수 없는 상황이다.
분양시장의 냉각은 올해 더욱 심화될 것이다. 분양시장이 얼어붙어 골프장 개발사업은 M&A시장의 매물을 증가시키고 있다. 특히 상반기 진행된 건설사의 구조조정이 본격화하고 있어 개발 중인 골프장은 물론 운영 중인 골프장이 다수 매물로 나온 것으로 확인되었다.
과거 인허가를 마친 골프장은 프리미엄이 최소 100억~500억원까지 한 것으로 알려졌지만, 지금은 사정이 다르다. 골프장 매물을 물색하는 업체들은 나름대로 올해가 갈수록 프리미엄이 낮아질 것으로 보고 있어 느긋한 입장이다.
위기를 기회로 만들어야
위기가 있으면 기회도 있다. M&A시장의 기회도 있지만, 매수자에게는 지금의 하락이 기회일 수 있다. 은행권의 금리가 낮아 투자처를 찾지 못하는 돈이 많은 것으로 알려졌다. 자산가들이 지갑을 닫고 있는 상황이지만, 이번 위기에 찾아올 기회는 분명히 있다.
우선 분양회원권이 있다. 어려운 시기에 회원대우를 파격적으로 제공하는 수도권의 골프장에 주목할 필요가 있다. 물론 주의할 점이 있다. 모체는 안정적인 회사인지, 접근성은 얼마나 좋은지, 향후 개선될 여지가 있는지 살펴야 한다. 또한 무기명 회원권의 혜택을 일반 회원권의 금액으로 분양받을 수 있는 기회가 올 수 있다.
현재 거래되는 회원권에도 기회가 있다. 시중에서 거래되는 회원권은 운영회사가 부도날 위험이 없다는 점이 장점이다. 신생 골프장은 입회금 반환 문제, 금융권 대출상환 문제로 경영에 어려움이 있을 수 있다. 하지만 개장 이후 5년 이상이 지났다면 최소한 경영난으로 문닫을 위험이 상당히 낮기 때문이다. 회원권은 이용성(부킹, 회원대우)과 접근성을 살펴야 한다.
법인이 선호하는 골프장이면 더욱 좋다.
저점을 기다려 매수하면 된다. 저점의 기준은 회원권시장보다는 국내외 경기지수를 살피고, 증시와 부동산시장의 동향을 분석하는 능력을 통해 찾아야 한다. 3월은 전통적으로 회원권 매수자가 많았다. 하지만 사상 최악의 경제상황에 회원권 매수자가 예년 같을 것으로 기대하기는 무리다.
따라서 향후 상황을 잘 지켜봐야 할 것이다. 타인의 위기는 나에게 기회가 될 수 있다. 참여하는 동시에 위험을 접할 수 있지만 위험을 피한다면 골프회원권 투자로 성공할 수 있다.
